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签订平方单价合同要注意的问题

信息来源:www.dunhuilaw.cn | 发布时间:2020年11月05日

作者:赵友合 发布时间:2020-11-05


建设工程施工实际中,签订平方单价合同的现象十分普遍,在没有发生合同争议、纠纷时,大家都认为这是一种简单、易行、直观的合同,而一旦发生争议,甚至提起仲裁、诉讼,恰恰因其“简单”,导致争议难以解决,甚至影响合同当事人的利益。那么,在签订平方单价合同时,除了要按工程建设施工合同常规内容进行约定外,还要注意哪些问题呢?结合此类合同纠纷诉讼的造价鉴定案例,个人认为要注意以下九点:


一、要明确合同依据的图纸。合同是根据哪一套、哪一版、哪个单位设计的、什么日期出图的图纸为依据,一定要明确,并且是经双方对图纸进行签章确认,作为合同依据。如果合同依据的图纸不明确,一旦发生工程变更、图纸变化,就极易成为争议。


二、要明确平方单价包含的工程内容和范围。无论是劳务合同,还是包工包料的合同,平方单价都必须是针对详细的、明确的工程内容和范围,不能模棱两可或概括性的说明,比如劳务合同中的结构工程,仅是指主体结构,还是包括二次结构。因为工程的内容十分复杂,涉及几十项甚至上百项分部分工程,分部分项工程之间又存在施工工序的先后、交叉、关联等情况,约定不明,极易成为日后争议。


三、要明确质量的标准。质量要求不一样,施工工艺要求、材料要求就不相同,质量标准高,相应的施工成本也就会加大。比如包工包料的工程,外墙装饰的标准、室内公共部位装饰标准,就会因装饰材料的差异而导致施工成本的大幅度变化,因此需明确装饰装修主材的质量等级、品牌或标准;劳务施工的,也会因“合格”或“优良”的质量等级差异,导致工艺水平要求不同,而增加施工成本。


四、要有合同价格的组成明细。平方单价的合同价格,是对应的合同工程内容全部完成且符合约定质量标准的价格,而工程实际中,中途停工、工程滥尾的现象十分普遍,合同平方单价对应的工程内容没有完成,当然就不能完全按照合同平方单价计价。如果有合同价格的组成明细,对已完成的工程内容,则可参照分项的明细价格进行计价。比如,一个大清包的建筑劳务合同平方单价是400元/平方米,这个价格由主体结构、二次结构、室内装饰、室外装饰等各分项单价组成,如果只完成了部分主体结构就滥尾,那么,对已完成的主体结构部分,就可以按合同的单价进行计价。对价格组成明细,一是建议尽量细化,对可能出现的中途停工情况都考虑到,二是建议不要将利润、管理费等费用单独列项,因为这类费用是针对全部合同内容完成的情况,如果没有全部完成,则也不能全额计取,而宜分摊在实体单价中。如果单独列项,鉴定一般是按单价的权重比例计取。


五、要明确“平方”是指什么面积。合同约定的“平方”是指什么面积,在合同中一定要明确。大家都习惯性的认为单价所指的面积就是“建筑面积”,所以在合同中不加以重视,而实际上,在建筑工程行业中有多个“面积”的概念,比如占地面积、投影面积等,尤其是房地产开发行业中还有计容面积、不计容面积、销售面积、套内面积、测绘面积等概念,而装饰装修工程又常用装饰装修面积的概念。因此,一定要明确合同约定的平方是指什么面积。


六、明确面积的计算规则。比如,是按什么规则计算,还是按实测收方计算;又比如建筑面积,是按2005建筑面积计算规范计算,还是按2013建筑面积计算规范计算,甚至是按商品房销售面积计算,按房地产部门的测绘面积计算等等,都应约定清楚,规则不同,计量方式不同,结果都会有差异。


七、要明确工程变更的计价规则。工程变更几乎不可避免,但工程变更并不必然导致建筑面积发生变化,比如房屋中间的钢筋混凝土柱子,断面由800X800mm改为1200X1200mm,建筑面积并不增大,但施工的混凝土、模板、钢筋、柱面装饰、脚手架等工程量都增大了,如果合同没有对工程变更的计价规则进行约定,此类变更的计价则极易成为争议点。


八、要明确合同平方单价不适用时的结算规则。中途停工、滥尾、工程量大幅度变化、客观条件变化等情况,都可能导致合同约定的平方单价不再适用,因此宜约定合同平方单价不适用情况下,已完工程量的结算规则,比如包工包料的,可约定按什么定额计算,劳务的,模板制安、钢筋制作、钢筋绑扎、混凝土浇筑等都约定单价。


九、要明确合同风险范围以及风险范围以外的风险费计算方法。这一点是很多平方单价合同最容易忽视的,习惯性的认为平方单价合同就是固定单价,一次包死,而对合同风险不进行约定。比如包工包料的合同,材料市场价格波动的风险就是不可避免的。再比如,无论是包工包料还劳务分包的合同,对一些房地产开发项目,开发商可能因房地产市场的影响而推迟开工或削减开发量,导致承包人实际施工量减少,分摊成本加大、预期利润降低。如果在合同中不考虑这些可能发生的风险,在发生纠纷时,就很被动,甚至利益受损。


作者简介:赵友合,造价工程师,高级经济师。在大型施工企业先后从事工程施工、工程造价、项目管理工作近20年,担任造价师事务所技术负责人6年,在工程造价、合同管理、工程招投标、工程造价鉴定方面,具有丰富的从业经验,参与或主持过多起诉讼案涉工程造价鉴定,长期给有关建安企业和个人提供与工程造价有关的法律咨询服务。联系电话:13809493880。

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